[다주택자 기준] 세금 폭탄 피하는 2026년 주택 수 산정의 모든 것

대부분 사람들이 “집이 두 채면 다주택자”라고 단순하게 생각합니다. 하지만 세법의 세계는 그리 간단하지 않습니다. 내가 가진 분양권이 취득세 낼 때는 주택 수에 포함되지만, 종부세를 낼 때는 빠질 수도 있기 때문입니다. 특히 2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료될 예정임에 따라 다주택자인지 판단하는 게 더 중요해졌습니다. 이 시기를 놓치면 내가 내야 할 세금이 억 단위로 달라질 수 있습니다.

세금 고지서를 받고 나서야 “내가 다주택자였어?”라고 후회하면 너무 늦습니다. 복잡한 세법 속에서 내 자산을 지키기 위해서는 각 세목별로 달라지는 주택 수 산정 기준을 명확히 이해해야 합니다. 오늘 포스팅에서는 취득세, 보유세(종부세), 양도소득세 등 각 단계별로 적용되는 다주택자 기준과 2026년에 달라지는 핵심 포인트를 상세히 정리했습니다.

1. 모든 세금의 시작, ‘1세대’의 정의부터

다주택자 기준을 논하기 전에 가장 먼저 알아야 할 것은 ‘나’ 개인이 아닌 ‘우리 세대’의 범위입니다. 우리나라는 기본적으로 세대 단위로 주택 수를 합산하기 때문입니다.

1) 세대의 기본 요건

원칙적으로 주민등록표상 함께 기재된 가족(배우자, 직계존비속, 형제자매)은 같은 세대로 봅니다. 여기서 중요한 건 배우자입니다. 배우자는 주소가 분리돼 있어도 무조건 동일 세대로 간주합니다. “주말부부라서 주소지를 따로 해놨는데요?”라고 해도 소용없습니다. 세법상 부부는 한 몸입니다.

2) 세대 분리가 인정되는 경우

자녀가 주택을 취득하면서 부모님과 세대를 분리하여 ‘1세대 1주택’ 혜택을 받으려면 다음 중 하나를 충족해야 합니다.

• 만 30세 이상일 것
• 배우자가 있거나 배우자가 사망/이혼했을 것
• 중위소득 40% 이상의 소득이 있어 독립된 생계를 유지할 수 있을 것

단순히 주소만 옮겨놓는 ‘위장 전입’은 국세청 시스템에 의해 적발될 확률이 매우 높으므로 주의해야 합니다.

2. 살 때 내는 세금: 취득세 중과 기준

부동산을 취득할 때 가장 먼저 마주하는 관문입니다. 취득세는 조정대상지역 여부와 보유 주택 수에 따라 세율 차이가 극명합니다. 1주택자는 1~3%의 세율을 적용받지만, 다주택자 기준에 걸리면 무려 12%까지 치솟습니다.

1) 취득세 주택 수 산정 시 포함되는 것

취득세에서는 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’도 주택 수에 포함합니다.

• 분양권 & 입주권: 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함됩니다.
• 주거용 오피스텔: 재산세 과세대장에 ‘주택’으로 기재돼 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. (업무용은 제외)

2) 취득세율표 (2026년 기준)

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택	12%	12%

비조정대상지역에서 2번째 주택을 살 때는 일반 세율(1~3%)이 적용된다는 점이 중요합니다. 이를 활용해 비규제지역에 투자를 고려하는 분도 많았습니다.

3. 가지고 있을 때 내는 세금: 종합부동산세 기준

보유세인 종합부동산세(종부세)는 인별 과세 원칙을 따르지만, 1세대 1주택자에게는 파격적인 공제 혜택을 줍니다. 따라서 내가 종부세법상 다주택자인지 아닌지가 매년 12월 세금 고지서의 무게를 결정합니다.

1) 공제 금액의 차이

• 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원까지 공제
• 다주택자: 인당 9억 원까지 공제

부부 공동명의 1주택자의 경우 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 공제가 가능하므로, 고가 주택 한 채를 가지고 있다면 공동명의가 유리할 수 있습니다.

2) 종부세 주택 수 산정 특례

일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가 주택은 주택 수 판정에서 제외합니다(과세표준에는 합산). 이를 적용받으려면 반드시 9월에 합산배제 신고를 해야 합니다. 신고를 놓치면 다주택자 기준 세율이 적용돼 불필요한 세금을 낼 수 있습니다.

4. 팔 때 내는 세금: 양도소득세와 2026년 이슈

가장 큰 목돈이 오가는 단계입니다. 양도소득세는 ‘양도일(잔금 청산일)’ 기준으로 주택 수를 판정합니다.

1) 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)

가장 시급한 문제입니다. 윤석열 정부 출범 이후 시행된 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 유예’가 2026년 5월 9일에 종료될 예정입니다. 정부가 이를 연장하지 않고 종료하겠다는 방침을 시사하고 있어 시장의 긴장감이 높습니다.

만약 중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 주택을 팔 때 다음과 같은 페널티가 적용됩니다.

• 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 가산
• 3주택 이상: 기본세율(6~45%) + 30%p 가산
• 장기보유특별공제 배제: 아무리 오래 보유했어도 공제를 한 푼도 못 받습니다.

따라서 조정대상지역에 물건을 가지고 있는 다주택자라면 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 접수하는 전략을 세워야 합니다.

2) 분양권의 양도세 주택 수 포함

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 즉, [1주택 + 1분양권] 상태에서 주택을 팔면 1세대 2주택자로 간주돼 비과세를 받을 수 없습니다(일시적 2주택 요건 충족 시 예외).

5. 주택 수에서 빼주는 ‘마법의 주택’들

세법에는 서민 주거 안정과 지방 균형 발전을 위해 주택 수 산정에서 제외해 주는 예외 조항이 있습니다. 이를 잘 활용하면 다주택자도 1주택자처럼 세금을 낼 수 있습니다.

1) 인구감소지역 ‘세컨드 홈’ 특례

2024년 1월 4일 이후 인구감소지역(수도권·광역시 제외) 내 공시가격 4억 원 이하 주택을 취득하면, 기존 1주택자가 양도세와 종부세를 낼 때 여전히 1주택자로 간주합니다. 은퇴 후 귀농을 꿈꾸거나 주말 별장을 고려하는 분들에게 유리한 조건입니다.

2) 소형 저가 주택

수도권 밖의 읍·면 지역에 있는 공시가격 3억 원 이하의 주택은 양도소득세 중과 대상 주택 수에서 제외됩니다(단, 양도세 비과세 판단 시 주택 수에는 포함될 수 있으므로 주의 필요).

3) 상속 주택

상속으로 인해 부득이하게 다주택자가 된 경우, 상속 개시일로부터 5년간은 주택 수에 포함하지 않습니다. 이 기간 내에 기존 주택을 먼저 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q&A: 자주 묻는 질문

Q. 오피스텔 분양권도 주택 수에 들어가나요?
A. 아닙니다. 오피스텔 분양권은 취득세와 양도세 산정 시 모두 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔은 완공 후 실제 ‘주거용’으로 사용하고 재산세가 주택분으로 나와야 그때부터 주택으로 칩니다.

Q. 시골에 다 쓰러져가는 폐가가 하나 있는데 이것도 집인가요?
A. 네, 등기부등본이나 건축물대장에 주택으로 등재되어 있다면 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다. 하지만 장기간 거주가 불가능한 ‘멸실’ 상태임을 입증하거나, 멸실 등기를 진행하면 주택 수에서 뺄 수 있습니다.

Q. 2026년 5월 이후에 양도세 중과가 부활하면 지방 아파트도 중과되나요?
A. 양도세 중과는 기본적으로 ‘조정대상지역’ 내의 주택을 팔 때 적용됩니다. 따라서 비조정대상지역에 있는 주택을 팔 때는 중과세율이 적용되지 않고 일반세율이 적용됩니다.

결론: 시간은 누구도 기다려주지 않습니다

‘다주택자 기준’은 고정된 게 아니라, 내가 어떤 세금을 내느냐에 따라 고무줄처럼 변합니다. 취득세 낼 때는 3주택자여도, 종부세 낼 때는 2주택자일 수 있습니다.

가장 중요한 건 2026년 5월 9일입니다. 양도세 중과 배제가 연장되지 않는다면, 세금 부담은 상상을 초월하게 늘어납니다. 지금 당장 본인의 보유 주택 현황(분양권, 오피스텔 포함)을 리스트업하고, 취득 시기와 지역(조정/비조정)을 따져보세요.

매도 계획이 있다면 지금부터 매수자를 찾아야 5월 전에 잔금을 마칠 수 있습니다. 세무 전문가와 상담해 ‘버티기’가 유리할지 ‘빠른 매도’가 유리할지, 아니면 증여하는 게 좋을지 시뮬레이션 해보시길 권합니다.

Recommendation 포스팅