2026년 새해가 밝자마자 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 지난 수년간 시장의 버팀목이 되어주었던 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오고 있기 때문입니다. 최근 정부는 “비정상의 정상화”를 기치로 내걸며, 오는 5월 9일 이후로는 더 이상의 유예 연장이 없을 것임을 강력히 시사했습니다. 이는 단순한 세금 인상이 아닙니다. 그동안 잊고 지냈던 ‘세금 징벌’의 시대가 다시 도래한다는 강력한 신호탄입니다.
많은 다주택자분들이 “설마 이번에도 연장해 주겠지”라는 기대감을 가지고 계셨을 텐데요. 이번 분위기는 사뭇 다릅니다. 만약 예정대로 유예 조치가 끝난다면, 조정대상지역 내 다주택자가 부담해야 할 세금은 상상을 초월하게 됩니다. 단순히 수익이 줄어드는 수준을 넘어, 팔아도 남는 게 없는 상황이 발생할 수 있습니다.
오늘 포스팅에서는 코앞으로 다가온 중과 배제 종료가 시장에 미칠 구체적인 파장과, 남은 기간 우리가 취해야 할 현실적인 액션 플랜을 정리해 드립니다.
1. 5월 10일 이후, 다주택자 양도세 부담은?
이 대통령은 아래와 같이 자신의 SNS에 다주택자 양도세 중과 유예는 예정대로 종료할 계획임을 밝혔습니다.
가장 먼저 짚고 넘어가야 할 것은 다주택자 양도세 중과 종료가 현실화됐을 때 바뀌는 세금의 구조입니다. 현재는 다주택자라 하더라도 한시적 배제 조치 덕분에 기본세율(6~45%)을 적용받고 있습니다. 하지만 이 혜택이 사라지는 순간, 세율 구조는 징벌적으로 변모합니다.
다주택자 양도세 중과 종료 이후 적용될 세율은 다음과 같습니다. 2주택자는 기본세율에 20% 포인트를 가산하고, 3주택 이상 보유자는 무려 30% 포인트를 가산합니다. 현재 소득세 최고세율이 45%임을 감안하면, 3주택자의 경우 양도세율만 75%에 달합니다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 더하면 최고 세율은 82.5%까지 치솟습니다. 양도 차익이 10억 원이라면 8억 2천5백만 원을 세금으로 내야 한다는 뜻입니다.
더욱 치명적인 것은 ‘장기보유특별공제(장특공)’의 배제입니다. 현재는 보유 기간에 따라 양도 차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있어 세금 절감 효과가 큽니다. 하지만 중과세가 부활하면 아무리 오래 보유했더라도 단 1원의 공제도 받을 수 없습니다. 세율은 오르고 공제는 사라지는 ‘이중고’가 시작되는 것입니다. 이는 실질 수익률을 마이너스에 가깝게 만드는 핵심 요인입니다.
2. 매물 출회 vs 매물 잠김, 치열한 눈치싸움
그렇다면 다주택자 양도세 중과 종료 이슈는 부동산 가격과 거래량에 어떤 영향을 미칠까요? 시장 전문가들은 5월까지 ‘단기적 매물 증가’와 그 이후 ‘극심한 거래 절벽’이 차례로 나타날 것으로 전망합니다.
우선 5월 9일 데드라인 전까지는 세금 폭탄을 피하려는 급매물이 시장에 쏟아질 가능성이 높습니다. 특히 서울 외곽이나 경기도, 지방 조정대상지역의 ‘못난이 매물’들이 우선적으로 정리 대상이 될 것입니다. 다주택자 입장에서는 똘똘한 한 채를 남기고 나머지를 정리해야 중과세를 피할 수 있기 때문입니다. 이 기간에는 매수자 우위 시장이 형성되며 일시적인 가격 조정이 일어날 수 있습니다. 매수 대기자라면 이 타이밍을 노려볼 만합니다.
반면, 5월 10일 이후에는 상황이 급변할 것입니다. 다주택자 양도세 중과로 혜택이 사라지면, 집주인들은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 ‘락인(Lock-in) 효과’에 갇히게 됩니다. 세금을 내고 나면 손에 쥐는 돈이 거의 없기 때문에, 차라리 증여를 택하거나 정권이 바뀌어 세법이 다시 개정될 때까지 ‘버티기’ 모드에 돌입할 것입니다. 이는 장기적으로 시장 내 유통 가능한 매물을 급감시켜, 오히려 공급 부족에 따른 가격 불안을 야기할 수 있습니다.
3. 똑똑한 한 채 선호 현상과 시장의 양극화
이번 조치는 지역 간 양극화를 더욱 심화시킬 것입니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 예고됨에 따라 다주택자들은 포트폴리오 재편을 서두르고 있습니다. 핵심은 ‘비핵심 자산 매각, 핵심 자산 보유’입니다.
지방이나 수도권 외곽의 소형 아파트는 처분 1순위입니다. 반면, 강남 3구(강남, 서초, 송파)나 용산, 마포 등 서울 핵심지의 상급지 매물은 끝까지 들고 가려는 경향이 강해질 것입니다. 어차피 중과세를 맞을 바에야, 미래 가치가 확실한 곳에 자산을 집중하는 것이 유리하다는 판단 때문입니다.
이에 따라 서울 상급지는 매물이 씨가 마르며 신고가를 경신하는 반면, 외곽 지역은 매물이 적체되며 가격 하락폭이 커지는 ‘디커플링(Decoupling)’ 현상이 뚜렷해질 전망입니다. 투자자들은 이제 단순히 ‘오를 곳’을 찾는 게 아니라, 세금 리스크를 감안하고도 보유할 가치가 있는 ‘대체 불가능한 입지’를 선별해야 합니다.
4. 다주택자가 선택할 수 있는 현실적 시나리오
시간이 얼마 남지 않았습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자가 취할 수 있는 전략은 크게 세 가지로 압축됩니다.
첫째, 5월 9일 이전 매도입니다. 가장 깔끔한 방법입니다. 가격을 조금 낮추더라도 일반과세 혜택을 받고 장기보유특별공제까지 챙기는 게 실익이 클 수 있습니다. 특히 양도 차익이 큰 물건일수록 중과세 적용 여부에 따른 세액 차이가 수억 원에 달하므로, 계산기를 두드려보고 과감하게 던지는 결단이 필요합니다.
둘째, 증여입니다. 도저히 지금 가격에 팔 수 없다면 자녀나 배우자에게 증여하는 방법을 고려해야 합니다. 최근 취득세 중과 완화 조치 등이 맞물린다면, 양도세보다 증여세 부담이 덜할 수 있습니다. 또한, ‘이월과세’ 규정이 강화되었기 때문에 증여 후 10년 이상 보유할 계획으로 접근해야 합니다.
셋째, 주택임대사업자 등록입니다. 물론 아파트 매입임대 제도가 폐지돼 선택지가 좁지만, 빌라나 오피스텔 등을 보유하고 있다면 장기 임대 등록을 통해 중과 배제 혜택을 받을 수 있는 길이 일부 열려 있습니다. 다만, 의무 임대 기간(10년)과 각종 규제를 준수해야 하므로 득실을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
Q&A: 자주 묻는 질문
Q. 5월 9일까지 계약만 하면 중과 배제를 받을 수 있나요?
A. 원칙적으로는 잔금 청산일(또는 등기 접수일 중 빠른 날) 기준입니다. 5월 9일까지 잔금을 모두 치르거나 등기를 넘겨야 유예 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 이 대통령은 5월 9일까지 계약한 건에 대해 중과세를 유예해 주도록 의논해보겠다고 했습니다. 하지만 아직 확실하지 않아서, 안전하게 잔금일까지 맞추는 게 좋습니다.
Q. 분양권도 주택 수에 포함되어 중과세되나요?
A. 네, 2021년 이후 취득한 분양권은 양도세 중과 판정 시 주택 수에 포함됩니다. 따라서 분양권을 포함해 3주택이 된다면, 기존 주택을 팔 때 3주택 중과 세율(기본+30%p)을 적용받게 됩니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후에는 이 부분이 매우 치명적으로 작용할 수 있습니다.
Q. 일시적 2주택 비과세는 어떻게 되나요?
A. 일시적 2주택 비과세는 중과 배제와는 별개의 규정입니다. 요건(처분 기한 등)을 충족한다면 여전히 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 처분 기한을 넘겨 2주택자가 된 상태에서 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점을 넘기면 중과세 대상이 되므로 주의해야 합니다.
결론: 시간은 누구의 편도 아니다
다주택자 양도세 중과 유예 종료는 예고된 미래였지만, 막상 닥쳐오니 그 파급력은 예상보다 큽니다. 이제 ‘버티기’가 능사가 아닌 시점이 왔습니다. 정부의 정책 기조가 ‘다주택자 압박’으로 선회한 이상, 막연한 기대감으로 시간을 허비해서는 안 됩니다.
지금 당장 본인의 포트폴리오를 점검해 보시기 바랍니다. 보유세 부담과 향후 기대 수익, 그리고 중과세 부활 시 내야 할 세금을 구체적인 숫자로 시뮬레이션해야 합니다. 5월은 생각보다 금방 옵니다. 아직 매수자가 움직일 때, 선제적으로 매물을 정리하거나 증여 플랜을 실행이 필요한 시점입니다. 세무 전문가와의 상담을 통해 내 자산을 지키는 최적의 해법을 찾으시길 바랍니다.
Recommendation 포스팅
Add your first comment to this post