국세청 홈택스 아파트 양도세 신고하는 방법 및 후기

국세청 홈택스에서 아파트 양도세 신고를 했습니다. 1년에 부동산 1건만 거래하는 경우, 복잡하지 않고 수수료도 아낄 수 있습니다. 부동산에서 그렇게 권유해서 직접 해 봤는데요.

이런 일이 늘 그렇듯 미루고 미루다가, 마침내 했습니다. 양도소득세는 아파트를 매도하고, 2개월 이내 신고하고 납부해야 합니다.

쉬울 것 같지만, 처음 하는 입장에서는 모든 게 어색하고 어렵습니다. 그래서 제 경험을 살려 국세청 홈택스에서 직접 아파트 양도세 신고하는 방법을 알아보겠습니다.

국세청 홈페이지 접속

국세청 홈페이지는 앞의 링크를 클릭해서 접속하면 됩니다. 메뉴는 상단에 ‘세금신고’ – ‘양도소득세 신고’-‘예정신고’를 이용하면 됩니다. 참고로 1년에 부동산 양도를 2건 이상 진행한 경우에는 다음 해 5월에 확정신고를 한 번 더 해야 한다고 합니다.

‘예정신고’ 메뉴로 가면 1개 부동산 양도는 친절하게 메뉴가 따로 있습니다. ‘1개 부동산 양도 간편 신고’ 메뉴를 클릭합니다.

양도소득세 신고

기본정보(양도인) 입력

먼저, 제 정보를 입력하는 화면이 나옵니다. 양도연월과 전화번호 정도만 입력하면 다음으로 이동할 수 있습니다.

기본사항 입력(양수인) 입력

부동산을 매수한 사람 인적 정보를 입력하는 화면이 나옵니다. 이미 부동산 거래가 끝나고, 등기도 된 상황이어서 양수인 정보도 자동으로 입력됩니다.

소득금액 및 세액계산

이제 양도소득세 신고를 위한 중요한 항목을 입력하는 화면이 나옵니다. 여기서부터가 진짜입니다.

가. 과세구분 선택

처음부터 어려운데요. 과세구분을 입력하는 항목이 있습니다. 과세대상, 1세대1주택 고가주택, 비과세대상 중에 선택해야 하는데요. 고가주택 금액은 12억원입니다. 매도한 가격이 12억 이상이면 고가주택이 됩니다.

12억을 넘지 않으면 1세대 1주택에 대해 세금을 부과하지 않습니다. 비과세가 되는 것이죠.

여기서 공동 명의인 경우, 어떻게 해야 하나 헷갈리는데요. 매매가격이 12억을 넘으면, 1세대1주택 고객주택으로 하시면 됩니다. 뒤에서 지분을 입력하고 다시 계산하는 화면이 있습니다.

나. 1세대1주택 판단용 보유기간 및 거주기간

다음으로 주소와 거래일자 등을 입력합니다. 여기서 1세대 1주택 보유기간과 거주기간을 넣어야 하는데요. 기간에 따라 세율이 달라지니, 잘 계산해서 넣습니다.

다. 양도소득세 항목

여기가 좀 헷갈렸는데요. 저는 공동 명의어서 양도가액을 전체 가격을 적어야 하나, 지분대로 적어야 하나 고민했습니다. 그런데 아래 보시면 친절하게 공동소유한 경우, 본인 지분에 해당하는 금액을 입력하라고 안내돼 있습니다. 계산해서 지분에 해당하는 금액만 적으면 됩니다.

다음 취득가액과 필요경비도 잘 입력해야 하는데요. 중개수수료, 취등록세, 법무사 비용, 샷시 교체 비용 등을 입력합니다. 샷시 교체 비용은 어떤 항목으로 넣어야 하나 고민되는데요. 저는 주요경비에 ‘기타부대비용-기타’로 넣었습니다. 하지만 좀 찾아보니 ‘자본적지출액-용도변경,개량,이용편의를 위한 지출’로 해야 한다는 내용도 있더라고요. 근데 둘다 해 봤는데 세금에는 차이가 없었습니다.

취득세와 등록세 두 가지 항목이 있어, 등록세 영수증을 열심히 찾았는데요. 2011년부터 취득세와 등록세를 통합해, 취득세로 과세했습니다. 2011년 이후 부동산을 매수했다면 취득세만 넣으시면 됩니다.

위 항목들도 공동명의인 경우, 지분대로 넣습니다.

라. 과세대상 양도차익 계산기

공동명의인 경우, 양도차익에 있는 ‘과세대상 양도차익 계산기’ 버튼을 클릭합니다. 그럼 아래와 같이, 지분율에 따라 양도차익을 계산하는 화면이 나옵니다.

내 지분율을 넣고 확인 버튼을 누릅니다. 그러면 앞에서 입력한 금액과 지분율을 역으로 계산해서, 아파트 전체 거래 금액과 비용을 역산하고 과세대상 양도차익을 구합니다. 다음 지분만큼 나눈 금액이 입력됩니다.

마. 장기보유특별공제 계산기

클릭해서 보유기간과 거주기간을 입력합니다. 그럼 해당하는 만큼 공제를 받을 수 있습니다.

바. 양도소득기본공제

양도소득기본공제 금액은 1년에 250만원입니다. 올해 처음 거래하는 경우일테니, 250만원을 입력하세요.

이제 다 입력했습니다. 혹시 저와 다른 경우가 있을 수 있으니, 빠뜨린 항목이 없나 꼼꼼히 살펴보시고요. 이상 없다면 ‘신고서 제출’을 클릭하세요.

증빙서류 제출

신고서 제출이 끝나면, 신고내역 조회 화면으로 이동합니다. 메뉴를 잘 보면 증빙서류 제출 메뉴가 있습니다.

계약서는 부동산 매매 신고했을 때 제출해서, 추가로 하지 않아도 됩니다. 다른 경비 영수증이나 증빙 자료를 스캔해서 제출합니다.

양도소득세와 지방세 납부

이제 양도소득세를 내고, 지방세도 신고・납부해야 합니다. ‘지방세 신고’ 버튼이 있는데, 이를 클릭하면 위택스로 이동해서 지방세 신고를 할 수 있습니다. 정보는 대부분 연동돼 추가로 입력할 항목은 많지 않습니다.

부동산 매매로 인한 지방세율은 양도소득의 10%입니다. 양도소득세가 50만원이라면, 5만원을 지방세로 납부해야 합니다.

오늘은 이렇게 국세청 홈택스 아파트 양도세 신고하는 방법을 알아봤습니다. 처음하면 생소하고 어려울 수 있습니다. 위 내용 참고해서, 전체 프로세스를 살펴본 후에 인내심을 갖고 차분히 해 보십시오. 이 포스팅 보고, 더 하기 싫어지지는 않을지 걱정이네요 ^^