30억 아파트를 매매 말고 증여했을 때 세금은 어떻게 변하는가?

요즘 주변에서 부모님이 자녀에게 부동산을 물려주려는 이야기를 종종 듣게 됩니다. 특히 서울 강남권이나 주요 지역의 고가 아파트를 소유한 분들은 자녀에게 재산을 어떻게 이전할지 고민이 많으실 텐데요.

30억 원대 아파트를 매매가 아닌 증여로 넘겨줄 경우, 실제로 세금이 어떻게 달라지는지 궁금하신가요? 오늘은 25년 세법 기준으로 30억 아파트 증여 시 발생하는 세금과 매매와의 차이점을 자세히 알아봤습니다.

부동산 증여 시 발생하는 세금

부동산을 증여받으면 크게 두 가지 세금을 내야 합니다. 바로 증여세와 취득세입니다. 증여세는 재산을 무상으로 이전받는 데 대한 국세이고, 취득세는 부동산을 취득하는 데 대한 지방세입니다.

1) 증여세 기본 구조 이해하기

① 25년 현재 증여세율

24년 말 상속세 및 증여세법 개정안이 국회에서 부결되면서, 2025년에도 기존 세율이 그대로 유지됐습니다. 현행 증여세는 누진세율 구조로, 과세표준에 따라 10%에서 50%까지 5단계로 구분됩니다.

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	없음
1억원 초과 5억원 이하	20%	1,000만원
5억원 초과 10억원 이하	30%	6,000만원
10억원 초과 30억원 이하	40%	1억 6,000만원
30억원 초과	50%	4억 6,000만원

② 증여재산 공제 한도

증여세를 계산할 때는 일정 금액까지 공제가 적용됩니다. 공제 금액은 증여자와 수증자의 관계에 따라 달라지는데요. 직계존속에게서 받는 경우 성인 자녀는 5,000만 원, 미성년 자녀는 2,000만 원까지 10년간 공제받을 수 있습니다.

구분	공제 한도
배우자 간 증여	6억원
직계존속에게서 성인 자녀	5,000만원
직계존속에게서 미성년 자녀	2,000만원
기타 친족	1,000만원

③ 30억 아파트 증여 시 실제 세금 계산

이제 30억 원 아파트를 부모님이 성인 자녀 1명에게 증여하는 경우를 가정해서 계산해보겠습니다.

구분	계산 방법	금액
과세표준	30억원 – 5,000만원(증여재산공제)	29억 5,000만원
산출세액	29억 5,000만원 X 50% – 4억 6,000만원(누진공제)	10억 1,500만원
신고세액공제	10억 1,500만원 X 3%	3,045만원
최종증여세	10억 1,500만원 – 3,045만원	9억 8,455만원

(산출세액)에서 (신고세액공제)를 빼면, 증여세는 9억 8455만원이 나옵니다.

2) 취득세 부담

증여로 인한 취득세는 표준세율 3.5%가 적용됩니다. 여기에 농어촌특별세, 지방교육세 등이 더해져 약 4% 수준이 됩니다. 1가구 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.

증여 시 취득세는 30억 원 × 4% = 1억 2000만 원이 나옵니다.

3) 총 금액

증여세와 취득세를 더하면, 최종 11억 455만 원입니다.

30억 원 아파트를 증여받을 경우, 증여세와 취득세를 합쳐 약 11억 원에 가까운 세금을 내야 합니다. 이는 증여받는 재산의 약 40%에 해당하는 금액입니다.

매매로 진행할 경우는 어떨까?

같은 30억 원 아파트를 자녀에게 매매로 넘기는 경우를 살펴보겠습니다. 이 경우 부모는 양도소득세를 부담하고, 자녀는 취득세를 내게 됩니다.

1) 양도소득세

① 1세대 1주택 비과세 요건

부모가 해당 아파트에 2년 이상 보유하고 거주한 1세대 1주택자라면, 양도가액 12억 원까지는 비과세됩니다. 30억 원 아파트의 경우 12억 원을 초과하는 18억 원에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

② 양도소득세 계산 예시

만약 부모가 10억 원에 취득한 아파트를 30억 원에 매도한다고 가정하면, 양도차익은 20억 원입니다. 12억 원 초과 부분인 18억 원의 양도차익에 대해서만 과세가 이루어지며, 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

보유기간이 10년 이상이고 거주기간도 10년 이상이라면 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 실제 과세표준은 크게 줄어듭니다. 이 경우 양도세 부담은 증여세보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

2) 매수자 취득세

자녀가 1주택자로 일반 취득하는 경우 취득세율은 다음과 같습니다.

취득가격	취득세율
6억 원 이하	1%
6억 원 초과 9억 원 이하	2%
9억 원 이상	3%

30억 원 아파트의 경우 3% 세율이 적용되어 취득세는 약 9,000만 원입니다.

증여와 매매, 어느 쪽이 유리할까?

단순 비교만으로는 증여가 세금 부담이 훨씬 큰 것처럼 보입니다. 하지만 실제로는 다양한 요인을 고려해야 합니다.

1) 증여가 유리한 경우

• 자녀에게 매매대금을 지불할 능력이 없을 때
• 향후 부동산 가격이 지속적으로 오를 것으로 예상될 때 (상승 전에)
• 10년 단위로 분할 증여 계획이 있을 때
• 부모가 다주택자로 양도세 중과 대상일 때

2) 매매가 유리한 경우

• 자녀에게 매매대금 지불 능력이 있을 때
• 장기보유특별공제 혜택을 최대한 받을 수 있을 때
• 증여세 부담이 과도하게 클 때
• 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 때

절세를 위한 전략적 접근

1) 분할 증여 활용

30억 원을 한 번에 증여하는 대신, 10년 단위로 나누어 증여하면 세금을 크게 절감할 수 있습니다. 예를 들어 10년마다 자녀 2명에게 각각 5억 원씩 증여하면, 총 3회에 걸쳐 30억 원을 이전할 수 있습니다. 이 경우 낮은 세율 구간을 여러 번 활용할 수 있어 절세 효과가 큽니다.

2) 부담부 증여 고려

아파트에 담보대출이 있다면 부담부 증여를 고려해볼 수 있습니다. 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보아 양도세가 부과되고, 나머지 부분에 대해서만 증여세가 부과되는 방식입니다. 이를 통해 전체 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

3) 혼인·출산 증여 공제 활용

자녀가 혼인이나 출산을 앞두고 있다면 추가로 1억 원까지 공제받을 수 있습니다. 기본 공제 5,000만 원과 합쳐 1억 5,000만 원까지 비과세로 증여가 가능하므로, 타이밍을 잘 맞추면 절세 효과를 볼 수 있습니다.

4) 가족 간 저가 양도

시가의 30% 이내 또는 3억 원 이내로 싸게 팔면, 증여세 없이 거래할 수 있습니다. 30억 원 아파트의 경우 27억 원 이상으로 매매하면 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 단, 나는 시가 기준으로 양도세를 내야 합니다. 따라서, 양도세가 얼마나 나오는지 계산해봐야 합니다.

그리고 자녀가 싸게 취득하면, 나중에 양도세가 많이 나올 수 있습니다. 따라서 자녀도 1세대 1주택의 상태로 만드는게 좋습니다.

마무리

30억 원대 고가 아파트를 자녀에게 이전할 때는 단순히 세금만 비교할게 아니라, 가족의 전체적인 재정 상황과 장기적인 계획을 함께 고려해야 합니다. 자녀에게 매매대금을 지불할 능력이 있다면 매매를, 그렇지 않다면 분할 증여나 부담부 증여 등 다양한 방법을 검토해보는게 좋습니다.

특히 부동산 가격 변동 전망, 세법 개정 가능성, 가족 구성원 전체의 자산 규모 등을 종합적으로 판단해야 최적의 절세 전략을 세울 수 있습니다. 고액 자산의 이전은 세무 전문가와 충분한 상담을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

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