25년 종부세 기준, 아파트 1주택자와 다주택자 차이 및 세율은?

국세청이 종부세 납세의무자에게 납부고지서와 안내문을 발송했습니다. 종부세는 25년 12월 15일까지 납부해야 합니다. 주택 소유에 변경이 있던 분은 종부세가 생각보다 많거나 적게 나왔을 수 있는데요.

오늘은 1주택자와 다주택자의 과세 기준부터 세율 차이 등 종부세 기준에 대해 자세히 알아봤습니다.

종부세 기준, 1주택자는 어떻게 다를까

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 2025년 현재 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원을 초과하는 주택을 보유했을 때 납부 대상이 됩니다.

반면 다주택자나 일반 납세자는 공시가격 합산액이 9억 원을 초과하면 과세 대상이 됩니다. 이 3억 원의 차이가 생각보다 큰 영향을 미치는데요. 실제로 서울 지역 중대형 아파트를 한 채 보유한 분 중에서도 이 기준 때문에 과세 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.

참고로 과세표준을 계산할 때는 공시가격에서 공제금액을 뺀 후, 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 예를 들어 공시가격 15억 원인 아파트를 소유한 1주택자라면 (15억 – 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이 됩니다.

1주택자와 다주택자, 세율은 얼마나 차이날까

과세 기준만큼이나 중요한 게 바로 세율인데요. 현재 적용되는 세율 체계를 보면 1주택자와 다주택자 간 명확한 차이가 있습니다.

1) 2주택 이하 보유자 세율

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	–
3억 초과 ~ 6억 이하	0.7%	60만 원
6억 초과 ~ 12억 이하	1.0%	240만 원
12억 초과 ~ 25억 이하	1.3%	600만 원
25억 초과 ~ 50억 이하	1.5%	1,100만 원
50억 초과 ~ 94억 이하	2.0%	3,600만 원
94억 초과	2.7%	1억 2,180만 원

2) 3주택 이상 다주택자 세율

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	–
3억 초과 ~ 6억 이하	0.7%	60만 원
6억 초과 ~ 12억원 이하	1.0%	240만 원
12억 초과 ~ 25억 이하	2.0%	840만 원
25억 초과 ~ 50억 이하	3.0%	3,340만 원
50억 초과 ~ 94억 이하	4.0%	8,340만 원
94억 초과	5.0%	17,740만 원

3주택 이상 보유자는 과세표준 12억 원 초과분부터 중과세율이 적용되면서 세율이 최고 5.0%까지 올라갑니다. 이는 2주택 이하 보유자 최고세율 2.7%와 비교하면, 두 배에 가까운 수준입니다. 2025년 현재 이 세율 체계는 유지되고 있습니다. 기본 공제액과 세율 구조는 2024년과 동일합니다.

1주택자만 받을 수 있는 세액공제 혜택

1세대 1주택자에게는 세율 외에도 추가적인 혜택이 있습니다 바로 고령자 및 장기보유 세액공제인데요, 이 공제를 통해 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다.

1) 연령별 공제율

• 만 60세 이상 65세 미만: 20% 공제
• 만 65세 이상 70세 미만: 30% 공제
• 만 70세 이상: 40% 공제

2) 보유기간별 공제율

• 5년 이상 10년 미만: 20% 공제
• 10년 이상 15년 미만: 40% 공제
• 15년 이상: 50% 공제

예를 들어 68세면서 주택을 18년간 보유한 분은 연령공제 30%와 장기보유공제 50%를 합쳐 최대 80% 세액공제를 받을 수 있습니다. 산출된 세액이 200만 원이라면, 실제로는 40만 원만 내면 됩니다.

다주택자의 경우, 이런 고령자 및 장기보유 세액공제 혜택을 받을 수 없다는 점이 큰 차이입니다. 단순히 세율만 높은 게 아니라 공제 혜택도 없으니 실질적인 세 부담 격차는 더욱 벌어지게 됩니다.

25년도 변화 내용

종합부동산세 법령 개정에 따라, 25년에는 합산배제 대상이 확대됐습니다.

1) 민간임대주택 종합부동산세 합산배제 대상 확대

30호 이상 건설 또는 30호 이상 매입해 공급하는 민간임대주택(10년 임대)에 대한 종합부동산세 합산배제 가액(공시가격) 요건 완화이 완화됐습니다.

구분	기존	변경
건설형	9억원 이하	12억원 이하
매입형 (수도권)	6억원 이하	9원원 이하
매입형 (비수도권)	3억원 이하	6억원 이하

2) 올해 6월 4일 이후 등록한 단기민간임대주택에 대해 합산배제 가능

아래 조건을 만족하는 단기 민간임대주택은 합산배제가 가능합니다.

• 과세기준일(6월1일) 현재 임대 개시한 주택으로서 올해 9월30일까지 민간임대주택법에 따라 시군구청 단기임대주택 등록(6년 이상) 및 세무서 주택임대업 사업자등록한 주택
• 단기건설임대주택은 면적 149㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하, 2호 이상 임대주택 등의 적용요건을 갖춰야 함
• 단기매입임대주택은 비조정지역에 소재하는 주택(아파트 제외)으로 수도권 4억원(비수도권 2억원) 이하 주택임대의 요건을 갖춰야 함

3) 1세대 1주택자 보유기간 특례 신청 필수

특례신청서를 제출한 아래 주택은 취득한 날부터 보유기간을 계산해 세액공제를 받을 수 있습니다.

멸실돼 재건축･재개발된 주택은 종전 주택을 취득한 날부터, 배우자로부터 상속받은 주택은 피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산해 세액공제를 적용 받을 수 있습니다.

단, 혜택을 받기 위해서는 주택 보유현황 신고기간(9.16.~9.30.)에 ‘1세대1주택자 보유기간 계산 특례(변경) 신청’을 해야 합니다.

납부 시 알아야 할 사항

2025년 과세 기준일은 6월 1일이고, 고지서는 11월 중순에 발송했습니다. 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지인데요, 몇 가지 주의사항이 있습니다.

1) 분할납부 가능 여부

납부할 세액이 250만 원을 초과하면 6개월 이내로 분할납부가 가능합니다. 250만 원 초과 500만 원 미만이면 250만 원 초과금액을, 500만 원 초과 시에는 납부세액의 50% 이하 금액을 나눠 낼 수 있습니다.

2) 가산세 주의

기한 내 납부하지 않으면 3%의 가산금이 부과되고, 150만 원 이상 체납 시에는 매일 0.022%의 납부지연가산세가 60개월 동안 추가로 붙습니다.

3) 부부 공동명의 특례

부부가 공동으로 주택을 소유한 경우 단독명의 방식과 공동명의 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 공시가격 18억 원 이상 고가 주택은 기본공제와 고령자 장기보유 공제를 비교해서 결정하는 게 좋습니다.

4) 합산배제 신고

임대주택이나 상속주택 등 합산배제 대상에 해당하는 경우 반드시 신고해야 혜택을 받을 수 있어요. 특히 2024년 추가된 중과배제 주택에 해당하는지 꼼꼼히 확인해보세요.

5) 1주택자 특례 활용

일시적 2주택자나 상속주택 보유자의 경우 특례 신청을 통해 1주택자 계산방식의 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 일시적 2주택 특례는 신규주택 취득일부터 3년 내 종전 주택을 양도하지 못하면, 경감받은 세액과 이자를 추가로 부담해야 하니 주의가 필요합니다.

오늘은 종합부동산세 1주택자와 다주택자 간 차이점을 자세히 살펴봤습니다. 무엇보다 자신이 1주택자인지 다주택자인지, 어떤 공제를 받을 수 있는지 정확히 파악하는 게 중요합니다. 공시가격 확인부터 과세표준 계산, 세액공제 적용까지 하나하나 꼼꼼히 체크하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

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