대출 막히는 부동산 규제지역 손쉽게 조회하는 방법

집을 사거나 전세를 알아볼 때 가장 먼저 확인해야 할 게 뭐라고 생각하세요? 실거래가도 중요하지만, 그 지역이 규제지역인지 아닌지를 모르면 대출부터 세금까지 모든 계획이 틀어질 수 있습니다.

특히 25년 10월 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 재지정되면서 많은 분들이 혼란을 겪고 있습니다. 오늘은 대출이 막히는 부동산 규제지역을 손쉽게 조회하는 방법을 알아봤습니다.

규제지역 조회하는 실전 방법

1) 호갱노노 이용 방법

① 호갱노노 접속

호갱노노 앱을 다운로드하거나 사이트에 접속합니다. 앱을 처음 실행하면 위치 권한과 알림 권한을 요청하는데요, 허용해주시는 게 편합니다. 특히 관심 지역의 실거래가 업데이트나 매물 정보를 실시간으로 받아볼 수 있습니다.

② 투기과열지구/조정대상지역 확인하는 방법

호갱노노에서 우측에 보면 정책 버튼이 있는데요. 여기서 규제를 선택합니다.

그럼 아래와 같이 투기지역, 투기과열지역, 조정지역을 구분해서 볼 수 있습니다. 투기지역은 빨간색, 투기과열지역은 주황색, 조정대상지역은 노란색입니다. 색깔이 진할수록 규제가 심한 지역입니다.

이번에 투기과열지역은 모두 조정대상지역으로 같이 지정됐습니다. 그래서 지도를 보면 노란색은 없습니다.

③ 토지거래허가구역 조회하는 방법

앞에서 ‘정책’ 버튼을 선택한 후에 ‘규제’가 아니라 ‘토지거래허가구역’을 선택해보세요. 아래와 같이 토지거래허가구역을 확인할 수 있습니다.

2) 청약홈에서 조회하기

호갱노노만 믿기보다는 공식 사이트인 청약홈에서도 교차 확인하는 게 좋습니다. 한국부동산원에서 운영하는 청약홈 사이트에 접속해서 왼쪽 메뉴의 청약제도안내를 클릭하고, 그 아래 규제지역정보를 선택하면 현재 투기과열지구와 청약과열지역, 청약위축지역 현황을 한눈에 볼 수 있습니다.

부동산 규제지역 뭔지 알아야 합니다.

부동산규제지역은 정부가 주택가격 안정을 위해 지정하는 특별 관리 구역입니다. 크게 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나뉘는데요. 각각의 규제 강도와 적용 내용이 다릅니다.

1) 조정대상지역

조정대상지역은 주택 분양이 과열되거나 과열될 우려가 있는 곳에 지정돼요. 청약 경쟁률이 높거나 분양권 전매량이 급증한 곳들이 주로 해당되죠.

2) 투기과열지구

투기과열지구는 이보다 한 단계 더 강한 규제가 적용되는 지역으로, 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 투기가 성행할 우려가 있는 곳이에요.

3) 투기지역

투기지역으로 지정된 부동산을 양도할 경우, 양도소득세에 10%를 더한 세율을 적용하는 중과세가 적용됩니다. 세금 중심 규제인데 현재는 투기과열지구나 조정대상지역과 중복 지정돼 있어서, 사실상 구분하는게 큰 의미는 없습니다.

25년 현재 투기지역은 서울 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구이고, 추가 지정 내용은 없습니다.

25년 10월 15일 부동산 대책 발표로 인한 규제지역 확대

1) 투기과열지구와 조정대상지역

2025년 10월 15일 부동산 규제가 발표되며 서울시 전지역과 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 동시에 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됐습니다.

2) 토지거래허가구역

토지거래허가구역도 규제 지역과 동일하게 서울시 전지역과 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 지정됐습니다. 대상은 아파트 및 동일 단지내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립・다세대 주택입니다.

규제지역으로 지정되면 뭐가 달라지나요

1) 투기과열지역과 조정대상지역

규제지역 여부에 따라 집을 살 때 받을 수 있는 대출 한도가 크게 달라집니다. 비규제지역에서는 무주택자가 최대 70퍼센트까지 대출을 받을 수 있지만, 규제지역(투기/조정)지역에서는 40퍼센트로 제한됩니다.

10월 15일 부동산 공급대책에 따라 규제지역(투기/조정)에서는 아래와 같이 대출이 제한됩니다.

집값	대출 한도
15억 이하	집값의 40%, 최대 6억까지
15억원 초과 25억원 이하	최대 4억
25억원 초과	최대 2억

단, 생애최초로 집을 구매하는 경우에는 LTV 70%(집값의 70%)까지 대출이 가능하다고 합니다. 이 기회를 잘 살려봐도 좋겠네요.

이 외에도 취득세 중과세(2주택 2.8%, 3주택 이상 12%), 다주택 양도세 중과(~26.5월까지 유예), 1주택 비과세 거주 2년 의무 강화, 청약 당첨 시 전매제한 3년, 민간분양 가점제 비율 40%에서 70%로 상향 등 규제가 강화됐습니다.

2) 토지거래허가지역

매수 즉시 2년 실거주 의무가 생겼습니다. 그래서 세입자가 있는 집은 살 수 없습니다. 매수한 즉시 입주해서 살아야 합니다.

부동산 규제지역 확대와 규제 강화로 당분간 부동산 거래 감소가 예상됩니다. 하지만 포기하기는 이르고, 당분간 시장을 주시하면서 향후 변화를 대비할 필요가 있겠습니다. 특히, 생애최초 구매자의 경우 대출을 활용할 수 있는 기회가 있으니, 미리 준비해봐도 좋겠습니다.

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